金点言论 2017-12-21 11:35:09

房产税震撼来袭 将如何开征?对房价影响几何?

作者:卧蚕
来源:金投网 阅读量:0 0

导语

中央经济工作会议指出,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

中央经济工作会议指出,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

财政部部长肖捷表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

根据进度,2018年房产税才有望进入立法程序,所以短期内房地产税还不会开征,但是预计到2020年会有很多实质性的征收措施出现。

房产税震撼来袭 将如何开征?对房价影响几何?

那么问题来了,房产税会是如何征收?房产税征收对于房价又会有什么影响呢?

我们看到本文开头所说的中央经济工作会议和财政部长肖捷的说法中有两个关键词:“实现差别化调控”、“按照评估值征收”。

房产税的征收实际上是发生在对房屋的持有环节,征收将基于房屋的原值和现有价值,以及房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行综合、系统的评估,进而得出相应的纳税份额。换言之,评估值越大征收越多,评估值越小征收越少,符合持有环节征税的原理。

对此,将会有一套具体的、专业化的评估方法。

某位财经大咖在她的文章里写道,如果不考虑免征额,房产税的税率需要定在2.2%,如果算上免征额的20平米,那么更是要高达6%。

以北京为例,如果一家三口在100平米的房子里,四环外,价值500万元。如果不算免征额,这家人一年需要交纳的税大概是11万元,如果要是算免征额,对超标的40平米征税,需要交纳12万元。如果你多出一套100平米的500万的房子,那么也就意味着你必须一年租出30万元,一个月2.5万元的房租,否则就是亏本的。

房产税震撼来袭 将如何开征?对房价影响几何?

我虽然名不经传、水平有限也要对其反驳一番。国家出台这么一个政策,肯定会仔细、全面的反复考虑和推敲。一个三口之家在北京100平米的房子里,人均面积33平米左右,并不算过分,而且远在四环之外,仅因市场定价500万就要每年征税11万?请问每个北京人的收入都有那么高吗?既然如此,对于那些四合院的老北京,虽然居住面积不过30多平米,但是市场估值还不止500万,是不是每年也要征收11万呢?何况部分高龄的居民,是没有什么收入来源的。

房产税震撼来袭 将如何开征?对房价影响几何?

而且现在的房价,我不说全部,有相当数量城市的房价并不是其真正价值的体现,而是虚高,有很大的泡沫成分。如果一四线城市,家庭人均工资在2000元,但这个城市房价却是7、8000元/平米,当真你能按照这个估值来交税?这么明显的漏洞,我都能想出来。

这时候我们要说到第二个关键词,就是“差别化”对待。这个差别化可能有多个方面,首先是城市与城市之间的差别化,各个城市的征收税率肯定会不一样,会议指出要分清中央和地方事权,很大程度上的含义就是中央定基调,但是会给地方政府一定的发挥空间。你是一线城市,你的税率可能会高一点,如果是三线、四线,当然可能就会低一些。在实际的政策制定和执行的过程中,政府肯定不会就这单一的因素进行考虑,所以说到差别化的第二个方面。

有人家里只有一套房,人均面积不超过政府给出的某个限定的数额,可能政策上会考虑不予征收或者极少额度的征收;而如果谁家里有多套房子,应该又会是另一个征收规则。在这个事情上,不可能是一刀切。文首第一句话就写明了国家开征房地产税的目的——完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,所以对此不必恐慌。

房产税震撼来袭 将如何开征?对房价影响几何?

其次我们再来谈房产税对于房价的影响。房产税开征,对于多套房持有者来说当然是不利的消息,但是老早就有人表示,可以涨房租来抵消房地产税。但是如果国家的政策对于多套房开征的税额达到一定的高度,而租客无法承担租房成本的话,这个主意可以pass了。另一方面,国家正在发展和保障公共租赁住房市场,包括各大地产商也纷纷在发力建设租赁住房体系。而且就在12月18日,腾讯与深圳住房和建设局共同宣布启动深圳市租房租赁交易服务平台,在杭州,阿里早就介入了。随着互联网的介入,住房信息的不平衡就会大大的打破,对于传统房东涨价空间就有了很大的限制。所以这可能会倒逼多数房屋的持有者出手,而炒房的行为更将受到压制,在这种情况下,房价会朝着更加健康的方向调整。

所以,大部分城市的房价可能会有一波下跌,尤其是虚高的不管是一线还是二线三线城市。但是对于一些发展空间还很大、经济发展前景好、对外来人口吸引力仍很强的发达城市来说,出于供求的市场规律,房价可能不会跌多少,甚至不会下跌,比如杭州。

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