金点言论 2021-5-3 8:55:46

“三条红线”下的房地产开发商:无奈又脆弱 只能“压榨”购房者

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导语

“住房是为了生活,而不是为了投机。”近半年来,这一直是中国政府的口头禅。今年,这个口号似乎终于起作用了。

“住房是为了生活,而不是为了投机。”近半年来,这一直是中国政府的口头禅。今年,这个口号似乎终于起作用了。但是对银行贷款的新限制让开发商只能利用一个资金来源,这本身可能会产生破坏性的后果。

“三条红线”下的房地产开发商:无奈又脆弱 只能“压榨”购房者

房地产开放商资金来源比/数据来源:FactSet

去年年底,中国监管机构宣布,房地产贷款应不超过银行总贷款的40%,从而有效地结束了多年来稳步增加的房地产风险敞口。

纵观中国主要银行在2020年的业绩,它们总体上基本上都已经逼近极限。根据Capital IQ的数据,在四大银行中,中国银行,中国建设银行,中国农业银行和中国工商银行的房地产贷款占总贷款的37.5%至42.2%。

这进一步加剧了中国“三条红线”政策对债券发行的挤压,如果开发商不满足三个杠杆基准,它将被限制进一步借贷。这意味着需要不可避免地要进一步转移到剩下的最后一个有意义的资金来源,即直接来自购房者的存款。

中国最大的开发商之一,中国万科集团报告其已售出的项目面积为5352万平方米,但尚未完成。按照去年的建造速度,这相当于超过18个月的竣工时间。万科未实现的收入数字为1041.5亿美元,是2015年底水平的3倍多,仅2021年头3个月就增长了约78亿美元。

从整个行业的官方数据来看,这种加速的转变也很明显。存款现在是房地产开发商资金的最大单一来源,在截至3月的12个月中,存款和预付款增长了23.9%,远远超过了其他资金来源的14.1%的增长。

这使得国内新闻报道,越来越多的买家担心新买的房子一再拖延。中国购房者不是像债券持有人或银行那样的老练债权人,但他们具有无与伦比的影响力,让他们为脆弱的房地产开发商的超额支出买单是一个冒险的决定。

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