上个月，澳大利亚正式开放边境，这对于该国的经济复苏来说应该算是个好消息，然而澳大利亚却在这时出现了前所未有的房地产危机，不仅供应不足，租金也暴涨到了高于疫情暴发时的水平，这是为什么呢？
澳大利亚的住房危机从何而来？
说到澳大利亚的经济支柱，除了铁矿石和葡萄酒之外，还有一个就是国际教育。澳大利亚目前已经是世界第三大国际高等教育学生接收国，仅次于美国和英国。然而，在这两年疫情的影响下，澳大利亚房地产开工率直线下滑。而现在澳大利亚边境已经重新开放，移民以及留学生的涌入已经让澳大利亚面临严重的新房供应不足问题。根据当地的咨询公司预测，由于去年新公寓开工量创十年新低，今年澳大利亚三大城市的待售公寓竣工量将减少一半以上，到2024年将降至11400套。
其次，澳大利亚虽然留学生多，但是并没有一个优质专业的学生住房市场。针对于留学生，美国和英国的大学都会建造专门的学生专用公寓(PBSA），但是在澳大利亚，PBSA还是一个新兴市场。2015年至2019年，澳大利亚在该领域的平均年交易量仅为167亿美元。另根据第一太平戴维斯的研究数据，疫情之前，澳大利亚提供的学生床位数量占全日制注册人数的比例要低于10%，而英国则有34%。
最后归根结底，澳大利亚住房市场的抗风险能力薄弱还是因为对国际学生的依赖实在太大，尤其是中国。我们可以看一组数据，在疫情爆发前，澳大利亚大学有40%以上的资金都来自海外学生，像悉尼大学和墨尔本大学这样享有盛名的大学，外国学生则贡献了近60%的收入。在这些国际学生中，中国留学生则占据了近40%的比例。没有了中国学生后，澳大利亚的教育收入损失惨重。
图源：路透社
所以当澳大利亚在2020年3月宣布关闭边境时，该国大学对海外学生资金的依赖就成为了澳大利亚经济的最大弱点之一。要知道，2019年，澳大利亚的国际教育市场规模达290亿美元，这是该国最有价值的服务出口，但却因为疫情陷入了危机。
中国留学生仍是澳大利亚住房市场的“关键驱动力”
不过事实也证明，在疫情爆发的两年后，来自中国的留学生人数最具弹性。自2019年以来，国际学生的平均入学率下降了17%，而中国学生的入学率仅下降了7.5%。因此对于澳大利亚来说，吸引亚洲留学生，尤其是中国留学生成了挽救房地产市场的一个关键因素。
但是，房地产投资者还需要付出很多努力。自澳大利亚向接种疫苗的国际学生重新开放边境以来，到2月中旬已有8万人返回澳大利亚。在将资金投入收益较高的学生住房领域的压力下，投资者面临着运营型、机构级资产的匮乏，这使得他们很难利用好这个机会。
图源：路透社
与此同时，在投资者难以扩大规模之际，中国学生的入学人数继续增长，第一太平戴维斯的数据显示，去年中国学生占澳大利亚大学国际学生总入学人数的42%。尽管中澳关系在近几年陷入了“僵局”，但中国学生仍是澳大利亚学生住房市场的一个关键驱动力。
