评估标准确实和成交价没关系，是根据房子地段等实际情况，由统一估算标准算出来的。另外国家对每个城市不同地段的房子有个政府指导价，这个价格是一个重要指标。
一般来说二手房的成交价都会比评估价高，这是现在中国楼市的情况决定的，这很正常，不会影响你买楼。
贷款的话是按照《评估价》给你贷的，现阶段的政策是可以贷款到评估值的8成的。
贷款年限要看你的收入和年龄、工作情况定，具体为
1) 房龄+贷款年限 < 30年 （建行）
也有些商业银行是小于40年。
如你买的房子已经建12年了，你只能贷18年还清。
2)借款人， 男65岁 女 60岁。
贷款年限+年龄 < 65或60。
直系亲属是可以做贷款的，但是在与银行律师见面，面签的时候可能会被询问的比较多，如果在一个户口本上的话，可能会被多次询问此房屋成交的细节。
如果是二手房贷款分为商业贷款和公积金贷款以及组合贷款，需要提交的材料是不一样的，办理过程也是不一样的，以商贷为例：面签时请携带：身 份 证原件，户口本人页+主页复印件，最高学历证明，收入证明，工作证或者工牌，工资流水对账单（也可不提供），工行活期账户，400元评估费带现金，给业主的首付款。
业主需要夫妻双方到场，请携带：双方身 份 证原件，双方户口本原件，结婚证一本，房产证原件，贷款银行的活期存折或者卡。
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