房企再融资开闸 “去行政化”带来憧憬

随着房地产调控“去行政化”呼声的高涨，一度沉寂的房地产融资再次迎来开闸预期。12月5日，继迪马股份后，再融资大门再度开启，万方发展涉房再融资获证监会受理的消息如一支强心针，不仅令其在6日获得强势涨停，与此同时，也激发了市场对房企融资环境松动的期待。

不过，在接受记者采访的市场分析人士看来，此次放开的涉房再融资并不具有代表意义，房地产再融资的突破口或仍将从“旧城改造及保障房建设”入手。

“去行政化”带来憧憬

12月5日晚间，万方发展公告称，公司收到《中国证监会行政许可申请受理通知书》。公司此前提交的《万方城镇投资发展股份有限公司发行股份购买资产并配套融资暨关联交易》行政许可申请材料，经证监会审查后获得受理。

值得注意的是，这也是十八届三中全会后首个被受理的涉房再融资，也被多位分析人士看作是房地产再融资开闸的节点。但毫无疑问的是，“去行政化”的调控方向确实对再融资带来了利好。华远地产董事长任志强就曾对此表示，三中全会以后或许将允许在内地再融资了，到时候所有的地产企业都会冲上去。

不过，此次万方发展涉房再融资的“被受理”，是否真的是开闸的信号灯？华鑫证券首席策略分析师陆水旗向记者表示，“事实上，万方发展的再融资方案主要还是针对企业扩张重组，并不是完全的房地产再融资，因此也不具有代表性。”

万方发展此前的方案确也指出，拟购买万方盛宏95%股权、秦皇岛鼎骏90%股权、张家口宏础100%股权、义林义乌77.89%股权、延边龙润51%股权，交易标的全部从事土地一级开发业务，重大资产重组涉及总金额超过20亿元。

事实上，不仅是万方发展，此前唯一一家方案获证监会受理，最快将在明年才会得到确切答案的房企——迪马股份，也与再融资预案打旧城改造牌的新湖中宝、打保障性住房的宋都股份、北京城建、金科股份不同。迪马股份公开发布的募资计划显示，其募得的资金主要用于向重庆东银集团、华西集团、华西同诚发行共11.79亿股购买三方持有的东原地产、国展地产、深圳鑫润、东银品筑的全部股权，该再融资计划不用于任何具体项目的建设，而是用于重组资产，提升自身实力。

此前，为了抑制地王效应，针对房企再融资，证监会与住建部、国土资源部商定，涉房再融资必须“无囤地、囤房”，房企再融资和资产注入的申请也随之被勒紧。业内人士也指出，迪马股份再融资预案首获批准的主要原因或就是与该政策打了“擦边球。”

再融资或有条件放开

不过，尽管房产再融资开闸尚“在路上”，不过，房企的再融资热情并未因严寒的到来而“熄火”。

今年11月2日，首开股份同时推出非公开发行预案及公司债发行预案，涉及资金高达98亿元。11月13日，广宇发展拟以每股7.21元的价格向鲁能集团、鲁能集团全资子公司鲁能置业及世纪恒美发行17.31亿股，购买其分别持有的8家房地产公司股权，标的资产的预估值合计约为124.84亿元……而同样在11月，包括招商、金隅在内的众多房企更已核实通过并增加配股方案。

事实上，在新湖中宝今年8月1日抛出房企再融资方案的敲门砖效应下，已停摆三年有余的房地产再融资似乎也看到了新希望，纷纷抛出再融资方案。据不完全统计，截至11月底，已有36家房企正式抛出再融资方案且用于投资地产项目，涉及资金总计达1040亿元。而尽管再融资之路讳莫如深，不过上市房企仍试图在再融资路上走得更远，涉及投资项目也从“旧城改造”扩展至商品住宅和商业地产。

一位不愿透露姓名的房地产行业分析师告诉记者，“之所以出现再融资热潮，其实是基于上市公司对房产再融资开闸的良好预期，而为了第一时间抓住再融资红利，做好准备是必不可少的功课。”在陆水旗看来，在“去行政化”的调控方向已确定的当下，房产再融资通过概率也随之水涨船高。

对于“现金为王”的开发商而言，资金链的作用不言而喻。根据链家地产市场研究部对上市房企前40强的监测显示，今年1月-11月，包括万科在内的40家上市房企披露的融资总额约为2080亿元，同比增长85.7%。而近日，随着银根的进一步收紧，上市房企地产金融化的要求也更高，对融资渠道有限的房企造成了资金链上的压力。记者梳理后也发现，抛出再融资预案的中小房企无疑占了大多数。

新时代证券房地产分析师裴明华在采访中表示，整个房地产企业的资金状况要分类来看，像万科这一类的大型房企，因为资源多、股东背景比较强，所以融资渠道也会比较多。小型房企更多的是只能采取信托方式，成本一般在10%以上，融资渠道相对较窄。“再融资的开闸更多的还是对中小房企资金链的援助，与直接融资相比，较低的融资成本有助于调整好企业的土地储备，支撑企业发展与扩张，在高周转的优胜劣汰中获得喘息之机。”上述房地产行业分析师也说道。

不过，另一方面，陆水旗也指出，“房地产再融资即使在将来放开，也势必是定向性且有条件的放开。真正的开禁必定会集中于新型城镇化进程中的保障房建设、廉租房建设以及棚户区改造等城市改造项目，这一点是不会改变的。”