国内资金吃紧 房企加力境外融资

年度销售排行榜座次刚刚落定，多家开发商已开始未雨绸缪。

1月8日，五洲国际和中海地产在同一日发布公告，宣布将推出新一轮境外债券融资计划。中海地产拟发行最多8.5亿美元于2021年到期的零票息担保可交换债券；五洲国际发行2018年到期的1亿美元优先票据。前一日，富力、合景泰富、佳兆业三家房企也同时宣布加入海外融资大潮。

据统计，2014年开始的10日之内，内地已有7家房企宣布规模不等的境外融资计划，融资总额近300亿元。

境内资金吃紧，房企融资渠道受到极大遏制，使得不少国内开发商借道成本较低的海外市场融资。据中原地产统计，截至去年12月中旬，内地房企2013年境外融资合计高达3256亿元人民币，比2012年全年上涨超过100%。

虽然海外市场融资成本低、流动性高，但由于房企在境外募集的资金等同外资，面临结汇难的问题。动辄百亿元的资金如何一笔笔“斗转星移”汇进国内，成为房企海外融资的后顾之忧。在楼市调控与外汇管制的背景下，换汇过程中的种种隐性成本也迫使房企不得不为潜在风险支付溢价。

“我们在做每个上市项目的时候，交易所都会询问国外的钱怎样回流到国内”，经办过多家房企香港上市法律文件的通商律师事务所合伙人张国光告诉笔者。据介绍，国内大型房企海外融资的数额通常较大，且都会分批汇入国内，最多的方式是通过贸易渠道回流。

海外融资的房企在内地购置一块土地后，首先要申请项目公司立项，由当地外汇管理局和相关部门批准注册为外商投资企业，之后才能进行注资。不过，申请的注册资本金并不一定能够获得外汇管理部门批准。

“现在外汇管制非常严格，开发商经常遇到上亿元的资金趴在账上动不了的情况”，盛富资本与协纵国际总裁黄立冲表示，“在中国的投资热钱里，外资可以获利回吐的成分是非常巨大的，一旦国内出现外汇收紧、人民币下跌的情况，会对整个中国经济造成很大危害。因此，政府对于国外热钱的涌入十分警惕”。

据了解，国内对境外资金流入设立严格的审查制度，投资金额1亿美元以下的需在省内报备，超过1亿美元则需要向商务部报批。“北京、上海这些一线城市是限制的，外资很难进入，但如果项目位于二、三线城市，外汇经批准进入的可能性就比较大。”俊发地产CEO赵彬说。

赵彬同时表示，除了外资进入国内之外，项目结算把资金汇回境外同样面临结汇困难。“项目清算后只能以分红的方式出去，香港分红要交5%的税，也就是说在国内交了25%的所得税之后，分到香港去还要再交5%。所以钱一旦进来，出去也是非常难的。”赵彬说。

由于境外融资的钱需要偿还，因此很多房企借新债还旧债。从年初几家房企的融资用途来看，这一轮境外融资仍然以融资置换为主，通过发行中长期票据，来偿还即将到期的短期债务，以优化债务结构。

另外，外汇审批难度加大，让不少企业开始寻求灰色渠道。出口商可以通过伪造出口发票，高报贸易支付价，将外资输入国内，进行债券、房地产等方面的投资。

据业内人士透露，外汇市场还有不少“地下钱庄”为客户进行汇兑、本外币置换，有企业借助这一渠道以达到将资金快速汇回内地的目的；也有企业将总额拆分，通过不同名义的个人账户汇入。但这些方法最多只适用于几百万美元的款项。

当大型房企的海外融资不能在短时间内换成人民币，而内地房地产项目资金链又吃紧时，外保内贷就成为一种普遍的方式。据黄立冲介绍，“外保内贷”是指开发商将美元存到香港的中资银行，由香港的中资银行向内地银行开具一张担保函，开发商因此能够获得一笔授信额度。

虽然外保内贷能够解决企业短期内换汇的问题，但这意味着他们不仅需要向境外投资者支付债券利息，还需要向内地银行支付贷款利息。相比之下，将外汇存在香港银行获得的利息却十分有限。

黄立冲表示：“房地产企业赴海外的融资成本比国内平均资金成本低两到三个点，但如果解决不了换汇的问题而必须采用外保内贷的方式，实际上也与国内资金的成本差不多。”