银行暂停夹层融资 房产融资愈加困难

据媒体报道，兴业银行、交通银行等股份制银行暂停地产夹层融资和供应链金融业务等相关业务。多位机构人士对记者表示，银行暂停地产夹层融资影响有限。

银行暂停地产夹层融资，传递着银行对房地产融资越来越谨慎的信号，银行业房地产融资渠道不断收紧，是控制房地产授信风险敞口表现。而普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是严控总量，确保总量不增加，这也属于正常的资产配置结构调整，这对国内优质的房地产央企的影响不是很大，控制房地产授信风险敞口是正常行为，除此之外，这也与监管层摸底清查有关，银行纷纷收缩非标资产，市场对该消息负面情绪过多。

招商证券邹添杰对大智慧通讯社表示，此次银行暂停房地产夹层融资和供应链金融业务。而普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是严控总量，确保总量不增加，这也属于正常的资产配置结构调整，这对国内优质的房地产央企的影响不是很大。除此之外，兴业银行等股份制银行暂停地产夹层融资和供应链金融业务，这也是监管部门摸底清查有关，各个商业银行纷纷收缩非标资产，对于其他地产融资还没有收紧，尤其是四大行以及其他股份制银行均未暂停相关地产融资，但早就对地产项目融资采用严格的名单管理限制。

北京某基金子公司项目人士对大智慧通讯社表示，目前，房地产夹层融资在房地产行业总的融资规模里占比不是很大，可能在20%以下。不过这是传递了银行对房地产融资越来越谨慎的信号。

据央行数据，2013年末房地产开发类贷款占全行业贷款比重约为6.4%，但如果加上信托、资管计划等表外授信规模则预计占比超10%，银行根据政策指引和自身经营判断从而提前压缩房地产相关贷款风险敞口在于防范未然，并不意味着风险已暴露或无法控制。预计2014年银行将严格控制表外对地产的授信，但不会停止对优质地产商等正常的开发商贷款。

民生加银基金子公司人士也称，银行暂停夹层融资和供应链金融业务对房地产融资影响有限，因为占比不多。

夹层融资，主要是指介于银行信贷间接融资和资本市场股权直接融资之间的一种融资模式。其常见的操作程序是，有融资需求的企业向银行提出融资需求，银行动用资金购买该公司一定数额的股权，同时在协议中明确规定企业回购的条件。房地产夹层融资是借助于信托方式，满足开发商在项目可售前对资金的迫切要求。融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，对外为股权投资，对内为债权融资，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。

夹层贷款的目标企业多是在未来2-3年由可能上市的准上市公司，而其美化财报的作用完全可以通过发行永续债或资管业务实现，同时其缺乏较为充分的实物担保，银行授信审批额度不高，贷款用途在签订贷款协议时又有着明确而严格的限制（一般只能用做流动资金），因而近年来该业务并未在实际信贷工作中被经常使用。目前房地产企业的融资方式首选仍然是银行的开发贷，其他渠道的房企融资业务都已经做得非常规划透明。