押宝2013 房企开启海外融资之路

2013年楼市大戏拉开帷幕，开发商纷纷广积粮。根据相关统计，2013年开局的半个月内，就有富力地产、恒大、越秀、合生创展等多家房企宣布海外融资计划。

此外，停牌几近一个月的万科终于公布了其“重大事项”，B股转H股，打通国际融资渠道。对此，有业内人士分析认为，多家房企趁融资难度和成本较低时大规模吸资，一方面为了“借新还旧”，另一方面为了“广积粮”，在合适时机出击内地土地市场的优质土地。

半月内房企海外发债45.5亿美元

不少开发商在海外融资上积极行动。据了解，自2013年1月3日以来，碧桂园、佳兆业、世茂、合生创展及雅居乐，相继发债集资，合计共发债30.5亿美元。

而在1月16日，富力地产宣布，公司全资附属公司彩富控股将发行2020年到期票据，本金总额为4亿美元，年利率为8.75%。

同日，花样年也公告称，公司发行2020年到期的2.5亿美元票据，票据将按年利率10.75%，自2013年1月22日开始计算，每半年期末支付。

随后的1月17日早间，越秀地产公布公告称，根据20亿美元中期票据计划，公司拟发行共8.5亿美元的票据。

根据上述统计得知，上述8家内地房企年初共计发债45.5亿美元。而在2012年内地房企在境外债券发行量为91.4亿美元，2011则为85.8亿美元。龙湖地产有限公司23日公布，其已于1月22日成功发行10年期的5亿美元优先票据，利率为6.75%。显然，房企的海外融资之路才渐入佳境。

对于融资后的用途，富力地产表示，拟使用所得款项净额，为现有债务再融资、收购土地及作一般公司用途。而雅居乐管理人员对媒体称，有意将证券发行的所得款项净额用于购买新地块、再融资及一般营运资金用途。

但值得注意的是，也有部分开发商所发债券为永久资本证券。而这种债券是有一定股票性质的债券。根据专业人士介绍，这种债券的融资成本即利息非常高，会对公司财务成本造成一定压力。

竞争加剧融资为扩张疆土

显然，房企纷纷开启海外融资并非偶然。实际上，在过去的经验中，部分开发商由于对楼市“保守”估计，采取谨慎的市场和产品策略，导致失去迅速扩张的先机。而在2013年的开局，开发商们普遍要乐观也激进得多。

早在去年二季度开始，万科、保利、恒大等房企就开始四处拿地，还涌现出不少新地王。显然，充沛优质的土地储备，将成为开发商在市场乐观情况下竞争力的重要指标。而趁着境外融资难度和成本同时降低的时候，房企们纷纷海外融资，除了用于现有债务，还为了能在土地市场抓住好的时机。

房企在国际资本市场的激进作派，也让不少人担忧，认为境外热钱低息流入国内房企或将抬高内地土地市场的成交溢价率，不排除催生地王诞生的可能性。

业界普遍认为，现在境外融资难度和成本同时降低，实际上与内地楼市持续回暖有关，这种市场表现增加了境外投资者对内地楼市的信心。但是，无论是楼价上涨过快还是土地市场的过热，都可能引发房地产市场调控加码，加大2013年市场的各种可能性。

不过，在韩世同看来，2013年的国内融资政策其实也处在相对宽松的状态，没有出现紧缩，但未来仍存在很大的不可控性。并且，对于银行而言，提供的融资规模相对有限。而且，少数国企央企背景的开发商，通过国内银行融资成本更低，对于其他开发商而言竞争环境并不一样。

因此，他认为，对于未来的各种不可预期，在市场宏观面趋好的情形下，对于大部分开发商来说，首先只能够选择自己要做什么。

随着房地产行业发展日益成熟，开发商之间的竞争也日益加剧，“你不奔跑，就会落后”。因此，在业界对2013年楼市普遍较为乐观的同时，也意味着开发商将在这一年奋力抓住发展时机，对于高度依赖融资的房企当然不能错失低成本的海外融资机会。

万科打通国际融资渠道

一直以来，房企通过银行信贷融资，国企央企一直有成本优势。而作为国内行业的老大万科，规模化高速增长，但一直受到融资渠道的限制。随着万科B股转H股的实现，这一局面有望得到改观。

1月18日晚间，万科公告称，公司拟申请将旗下境内上市外资股（B股）转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易，变更为在香港联交所上市的境外上市外资股（H股）。截至2012年12月26日停牌前，1993年发行的万科B股，总数为13.15亿股，占总股本的11.96%，B股市值达164亿港元。在不少人眼中，对万科而言，B股转H股，除了可以解决B股长期流动性差的问题以外，还可以打通又一融资渠道。

万科总裁郁亮也表示，万科本次B股转H股采用介绍上市的形式，仅仅是转板，不涉及新融资，近两年也没有融资发债的计划。万科从2008年后就没有再融资，而销售业绩却从400亿元做到了1400亿元，说明万科在有钱没钱的情况下都可以发展。“此次H股上市只是提供了融资的可能性，能获得更多国际投资者的关注。但国际化对万科只是一种尝试，在城镇化需求下，国内市场空间很大，第四个十年还将以国内市场为主。”

对此，房地产专家韩世同也表示，不管万科短期是否会融资，但B股转H股，让万科又多了一个融资渠道，从短期到长期，都是一件好事。并且，通过2012年，保利、中海等开发商发展迅猛，万科作为行业老大也面临一定压力，过去在融资方面一直不占优势。

过去，万科也早已尝过融资带来的甜头。据称，1993年万科B股发行，令万科在发展初期顺利渡过行业第一次低谷。