严格防控房地产融资风险 难度加大

在国务院总理的经济理论“李克强经济学”被巴克莱银行概括为“不出台刺激措施、去杠杆化、结构性改革”的同时，国务院7月5日下发的《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，进一步印证了这些观点。

这份被称为国务院“金十条”的文件，对各地政府提出继续执行稳健的货币政策，合理保持货币信贷总量；引导、推动重点领域与行业转型和调整；引导、推动重点领域与行业转型和调整；扩大民间资本进入金融业；严密防范金融风险等十条指导意见。

文件还表明，指导意见的出台目的就是“更好地发挥金融对经济结构调整和转型升级的支持作用，更好地发挥市场配置资源的基础性作用，更好地发挥金融政策、财政政策和产业政策的协同作用，优化社会融资结构，持续加强对重点领域和薄弱环节的金融支持，切实防范化解金融风险。”

而对于与金融经济息息相关的房地产，“金十条”则在第十条“严密防范金融风险”的指导意见中强调，“认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。”

的确，对于资金密集型的房地产行业而言，资金的需求量极大，且大部分房企每年从金融机构贷入的资金少则十几亿，多则几十上百亿，这对金融机构和企业自身所带来的潜在风险自然也在增加。

例如，近来风头日盛的某房企，在6月6日为旗下北京（楼盘）台湖总部基地项目提供了25亿元的连带责任担保后，其实际对外担保总额更已高达109.4亿元，占其最近一期经审计净资产的486.8%。有分析就称，超高额担保说明其资金杠杆非常高，但此种模式风险也很大，一旦项目销售遇阻或市场有更严政策出台，那么该房企极有可能面临资金链紧绷甚至断裂的困境。

除此以外，有数据统计，仅在今年上半年，截至6月下旬，包括万科、恒大、富力、华润等在内的10大标杆房企融资已近550亿元。

目前，在国内A股融资平台仍无放松的前提下，为了应对资金压力，今年欲登陆香港金融市场房企更是不在少数。除了正式于上月13日登陆联交所的五洲国际外，7月10日还将有开元产业信托登陆香港联交所实现IPO上市，以及当代置业预计7月12日挂牌上市。

几家举足轻重的大型房企今年也纷纷实现或开展了借壳香港上市的动作，如万科通过南联地产、万达通过恒力商业地产、绿地通过盛高置地。

就在众房企为购地和项目开发大力融资的时候，融资风险似乎早已抬头。早前有研究机构数据曾指出，仅就房地产企业在信托融资一项，2013年，预计到期房地产信托规模就达到2816亿元，总还款额约3100亿元。有分析还称，近半的房地产信托融资将于2013年到期偿还，而信托的刚性兑付原则，决定了这一规模的压力。

而这还没包括其他如银行贷款、海外发债等融资。

不可讳言，在国务院表明“严格防控房地产融资风险”的声音下，资金压力巨大的房企未来日子可能将更加战战兢兢，融资难度也可能随之加大。但在风险还没有演变到不可挽回的时候及时作出调整，或许才是目前最好的解决方法。

有观点则认为，房地产市场正处于大震动的重要时期，要想在日益激烈的市场竞争中立足，就要处理好房地产业对金融市场的依赖和带动作用，才能促进房地产金融业务的高效快速发展，实现房地产和金融市场的相互支持和共同发展。