房产新政下期指三季度见底概率大

　　进入6月份后，期指步入持续的振荡行情，近期表现偏弱。在房产新政连续打压下，期指能否最终实现振荡筑底？后市操作机会何在？要想寻求确切的答案，首先需要理清今年国家房地产调控政策的脉络。

　　自“新国十条”颁布以来，期指已从3400点跌至2750点，跌幅超过20%，房地产市场调控政策对股指的影响可见一斑。逐个分析每次房地产调控政策出台之后期指的表现，不难发现此轮下跌最重要的影响因素就是中央政府房地产调控政策的密集出台和地方政府调控政策逐步细化。

　　2009 年12月中央明确提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，随后“国四条”、“国十一条”陆续颁布，但上述政策对房价上涨的遏制作用有限，部分热点城市和地区房价仍旧涨势如潮。2010年，工业品价格持续上涨，通胀抬头，为了防止经济过热，保证2010年的GDP增长稳定在8%左右，政府开始采取经济调控措施。房地产作为可以拉动十几个相关行业的支柱产业，通过对其调控可以影响到整个国民经济的发展，自然就成为了政策调控的首选。政府将调控房价由经济问题提升到关系民生及社会稳定发展的政治层面，密集出台调控政策打压高房价、抑制投机性购房，对预防国内经济过热起到了很好的作用。

　　4月17日，在国家统计局《一季度国民经济回升向好势头进一步发展》报告公布仅仅两天之后，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式发布。这个被称为空前严厉的“新国十条”，核心内容是建立考核问责机制，大幅度提高住房贷款首付比例和利率，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。其中首提“地方问责”机制，可见中央对此轮房地产调控的决心。由于力度空前的地产调控政策出台，市场恐慌心理导致期指19日出现暴跌，单日跌幅达到6.39%，随后开始中级调整，截止到5月21日出现最低点，沪指跌幅达到20%。同期，地产指数跌27%，金融指数跌30%，金属指数跌24%，房地产及相关产业领跌大盘。中央的“新国十条”颁布后，各地方政府积极响应，前期房价涨幅较快的北京市反应最迅速、细则最严厉，甚至规定同一购房家庭暂时只能在本市新购买一套商品住房。但是，后期陆续出台的深圳、浙江、广州和重庆等地方调控政策却略显温和，特别是“新国十条”出台的一个月内，全国重点城市周销量平均下降幅度高达50%以上，二手房市场也由原先的“卖方市场”向“买方市场”转变。

　　5月21日和24日，期指创新低后连续两天大幅拉升，当市场认为股市即将止跌时，房地产调控政策进入了新一轮密集出台期。国家税务总局5月26 日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，该通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。受此影响，期指5月27日开盘跌幅曾一度达到1.22%。不久，利空政策连续出台，中国政府网5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，国务院首次明确推进房产税改革，这一表态是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确，受此消息影响，地产股大幅跳水，并拖累期指跌幅达2.71%。

　　住建部、央行、银监会三部委6月5日出台二套房认定标准，二套房认定采取“认房又认贷”的原则，是有史以来最严厉的认定标准。从历次调控政策的执行效果来看，信贷调控最直接有效。6月7日，期指跌幅达到1.79%，并逼近前期低点。楼市成交量的大幅萎缩使得高房价难以获得支撑，目前一部分城市房价开始有所回落，然后降价效应将会逐渐蔓延至其他一些房价仍坚挺的城市，如果房价继续下跌，后期将不会再出台重大的利空政策，这有助于期指的振荡筑底。

　　基于对房地产等调控政策和其他经济数据的判断，我们认为国内经济小周期滞涨接近尾声，预计七月将转向小周期衰退。在正常的周期轮转下，小周期滞涨之后的阶段是小周期衰退，这也是资本市场调整见底的时间段。从历史经验上看，小周期滞涨阶段的资本市场并不会出现较好的收益，要么是振荡要么是较大幅度的下跌，当前的A 股市场也同样处于这样的状态之下。

　　因此，三季度股市将经历一个振荡寻底的过程，底部在三季度出现的概率较大。预计期指出现转机的时间窗口可能在四季度，随着经济下行的风险加大，政策调控以及欧洲债务危机和国内经济结构调整所起到的事实上紧缩效果将显现，届时不排除会出现政策放松的可能，股票市场的信心也将慢慢恢复，期指走势可能会以此为起点而出现趋势性上涨。